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Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994 |
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ÍNDICE CAPÍTULO CUARTO
DE
LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES Artículo
29. Enajenación de la finca
arrendada Disposiciones
Adicionales |
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TÍTULO
I
Artículo 1. Ámbito de aplicación La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda 1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a trescientos metros cuadrados o en los uqe la renta inicial en cómpto anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en los Títulos I y II de la presente Ley, y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil. 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley: a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. c) Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos. d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
TITULO II CAPÍTULO PRIMERO NORMAS
GENERALES Artículo 6. Naturaleza de las normas Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los caosos en que la propia norma expresamente lo autorice. Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo 1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. 2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. CAPÍTULO SEGUNDO. DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 2. S entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor. (el párrafo tercero entra en vigor el día 24/12/2009) Artículo 10. Prórroga del contrato Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviese sometido. Artículo 11. Desistimiento del contrato En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado, al menos, cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que , para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario 1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que convive condicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. 2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquel. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada. 3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes. 4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación a favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastara la mera convivencia. Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco años, sí, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada. 2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resultan de lo dispuesto en la presente Ley. 3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1. Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. Artículo
15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario 1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil. 2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda. Artículo 16. Muerte del arrendatario En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubiera tenido descendencia en común, en cuyo caso basta la mera convivencia. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad los dos años precedentes. d) Los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. 2. Si existieses varias de las personas mencionadas a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán a favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, a favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor o el hermano más joven. 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiario de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan sus pretensión de subrogarse. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Artículo 17. Determinación de la renta 1. La renta será la que libremente estipulen las partes. 2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. 3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. 4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago. Artículo 18. Actualización de la renta 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. 2. A partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior. 3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Será valida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Artículo 19. Elevación de renta por mejoras 1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas. En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatario. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. 3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de Propiedad Horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de Propiedad Horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. 2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, solo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1 3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del arrendatario. 4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4. CAPÍTULO CUARTO DE
LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES Artículo 21. Conservación de la vivienda 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar para ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendador a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28. 2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. 3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. 1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. 2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. 3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Artículo 23. Obras del arrendatario 1. El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna. Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía 1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual o familiares que con él convivan. 2. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. Artículo 25. Derecho de adquisición preferente 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes: 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la trasmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguiente a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. 4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, la notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público. 6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda. 7. No hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo. 8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años. CAPÍTULO QUINTO. DE
LA SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación del pago de la renta. Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza, o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidas. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7. 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el articulo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Artículo
28. Extinción del arrendamiento El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente título, por las siguientes: a) por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. TÍTULO III De
los Arrendamientos para uso distinto de viviendas Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada El adquiriente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquiriente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Artículo 30. Conservación mejora y obras del arrendatario Lo dispuesto en los artículos 21,22,23 y 26 de esta Ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendatario. Artículo 31. Derecho de adquisición preferente Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente Ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título. Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo 1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 3. No se reputa cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. 4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. Artículo 33. Muerte del arrendatario En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Artículo 34. Indemnización al arrendatario La extinción por transcurso del término convencional de arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el arbitro designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente: 1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslados y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. 2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercera desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. TÍTULO IV Disposiciones
Comunes 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de Fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la Fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendatario se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 3. La actualización de la Fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la Fianza. 4. El saldo de la Fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. Artículo 37. Formalización del arrendamiento Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y de las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. TÍTULO V Los
procesos arrendaticios Nota: Los artículos 38 a 40 de la LAU fueron derogados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula desde el año 2001 este tipo de procesos. Se reproducen algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan a estos procesos. Artículo 22.4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. 5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador. Artículo 155. 3. A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional. Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial. Artículo 164. .........En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Artículo 437. 3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549. Artículo 440.3.4 (reforma octubre 2011, proceso monitorio) «3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21. Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento. El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud. Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud. 4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.» Artículo 703. 4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.
Primera. Régimen de las Viviendas de Protección Oficial en arrendamiento 1. El plazo de duración del régimen legal de las Viviendas de Protección Oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción, o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva. 2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las Viviendas de Protección Oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable. 3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al Consumo. 4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir como cantidades asimiladas a la renta el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador. 5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las Viviendas de Protección Oficial. 6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto Ley 31/1978. 7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica por las Comunidades Autónomas con competencia en la materia. 8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento y en lo no regulado por ellas por las de la presenta Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no
alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento, en las que se
estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley. Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria
1.
El artículo 2 número 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de
8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
5. Los contratos
de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos. 2. En el plazo de
nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos
urbanos al Registro de la Propiedad. Tercera. Depósito de
fianzas Las Comunidades Autónomas
podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana
sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico de la
fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a
disposición de la Administración autonómica o del ente público que se
designe hasta la extinción del
correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del
contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no
procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el
interés legal correspondiente. Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
Las personas que,
en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la
presente Ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis causa que les reconocía el Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para
el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos
máximos que se establezcan en dichos programas. Séptima.
Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje Se añade al artículo 30
de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo
contenido será el siguiente: En los procedimientos
arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los
árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como
se dispone en el número 1 de este artículo Octava.
Derecho de retorno El derecho de retorno
regulado en la Disposición Adicional Cuarta.3 del Texto Refundido de la Ley sobre
el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta
Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Cuando en las actuaciones
urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el Planeamiento Urbanístico,
fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación
integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el
que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del
arrendamiento, el arrendatario tendrá
derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva
vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre
que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere,
si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y
que esté ubicada en el mismo solar o en el
entorno del edificio demolido o rehabilitado. Novena.
Declaración de la situación de minusvalía A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes. Décima.
Prescripción Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil. DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
Primera.
Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el
artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política
económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, probada por Decreto 4104/1964,
de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los
apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria Segunda. La tácita reconducción
prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres
años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo
9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la
presente ley para los arrendamientos de vivienda. 2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley. Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. A) Régimen normativo
aplicable 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en
vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al
contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados
siguientes de esta disposición transitoria. 2. Será aplicable a estos contratos lo
dispuesto en el artículo 12, 15 y 24 de la presente Ley. 3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado. B) Extinción y subrogación 4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley,
la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge
del arrendatario no separado legalmente o de hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él
durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los
anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que
estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de
antelación a la fecha de su fallecimiento. El contrato se extinguirá al
fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no
afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento,
en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado
cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior. No obstante, si el
subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del
arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación.
En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo
alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su
fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo
anterior. 5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá Subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones. 6. Al fallecimiento de la persona que de
acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan
ulteriores subrogaciones. 7. Los derechos reconocidos en los apartados 4
y 5 de esta Disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de
aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el
arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de
cónyuge, con independencia de su orientación sexual, Durante, al menos, los
dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. 8. Durante los diez años siguientes a la
entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5
anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años
o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez
permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el
contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado. 9. Corresponde a las personas que ejerciten la
subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar
la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada
supuesto proceda. La condición de convivencia con el arrendatario fallecido
deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada. Serán
de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados
4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación
establecidas en el artículo 16 de la presente Ley. En ningún caso, los
beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de otro de
distinto grado de prelación. C)
Otros derechos del arrendador 10. Para las anualidades del contrato que se
inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los
siguientes derechos: 1. En el Impuesto
sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por
capitalización al 4 po 100 de la renta devengada, siempre que el resultado
sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración
de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. 2. Podrá exigir del
arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese
individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda. 3. Podrá repercutir
en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para
mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos
resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados. 2. Del capital invertido
en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas
percibidos por el propietario. 3. Al capital invertido se
le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho
capital calculado para un período de cinco años. 4.
El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la
cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago. En el caso de
ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los
criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley. 5. La cantidad anual
pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades
siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la
misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en
su cómputo anual. 4. Si el arrendador
hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a
la superficie de la finca afectada. 5. Podrá repercutir en el
arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se
produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Se exceptúa el supuesto
de que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta
del arrendador. D) Actualización de la
renta 11. La
renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo
requerimiento fehaciente al arrendatario. Este requerimiento podrá ser
realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se
cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Efectuado dicho requerimiento,
en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador
deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando
certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices
determinantes de la cantidad notificada. La actualización
se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas: 1. La renta pactada
inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener
durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización,
con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional
del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional
o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes
anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes
anterior a la fecha de actualización. En los arrendamientos de viviendas
comprendidos en el artículo 6.2 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de
1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo
96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el
arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes
de junio de 1964. En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo
6.2 del citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se
tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio
de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de
marzo de 1954. 2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a los dispuesto en la regla anterior o en la regla 5, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera pagando. 3.
La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisión. Se consideran cantidades asimiladas a la
renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento
de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del
coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto legal. 4. A partir del año en
que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda
pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme
a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el
Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el
contrato contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo caso será
éste de aplicación. 5. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1 sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última. La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes: o El 12 por 100,
cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido
efectos con posterioridad a 1989. o El 24 por 100 para el resto de los
supuestos. Para fincas situadas en el
País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por
100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el
porcentaje del 12 por 100. 6.
El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo
fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta
que viniere abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las
cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la
variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices
de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha
de cada actualización. Los contratos de arrendamientos respecto de los que el
inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla, quedarán
extinguidos en un plazo de ocho años, aún cuando se produzca una subrogación,
contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del
arrendador. 7. No procederá la
actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los
ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él
convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites
siguientes: Número
de personas que convivan en la vivienda arrendada Límite en número de
veces el salario mínimo interprofesional 1 ó 2
2,5 3 ó 4
3 Más de 4
3,5 8. Los ingresos a
considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta. 9. En defecto de
acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto
de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que
procede la actualización pretendida. 10. En los supuestos en
que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino,
incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse
anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de
Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualización. 11. La actualización
de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes: a. En diez años, cuando
la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas
que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5
veces el Salario Mínimo Interprofesional. En este
caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes: Período anual de
actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley Porcentaje exigible de la
renta actualizada 1
10 % 2
20 % 3
30 % 4
40 % 5
50 % 6
60 % 7
70 % 8
80 % 9
90 % 10
100 % b. En cinco años,
cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta
actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior. 12. Lo dispuesto en
el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de
vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964. Tercera. Contratos de arrendamiento de local de
negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 A) Régimen normativo
aplicable 1. Los contratos de arrendamiento de local de
negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al
contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. B) Extinción y subrogación 2. Los contratos que en la fecha de entrada en
vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal,
quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4
siguientes. 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera
una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo
que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el
local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso
de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese
momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de
la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que
continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato
durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a
contar desde la entrada en vigor de la Ley. La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 4.
Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona
jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes: 1. Los arrendamientos de locales en los que
se desarrollen actividades comerciales, en veinte años. Se consideran
actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de
la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas. Se exceptúan los
locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años. 2. Los arrendamientos de
locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquellas a las que
se refiere la regla 1 a las que correspondan cuotas según las Tarifas del
Impuesto sobre Actividades Económicas: o De menos de 85.000 ptas., en 20 años o Entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años o Entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años o De más de 190.000 ptas., en 5 años Las
cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el
presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según
tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie,
correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que
corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas,
dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima
municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la
cantidad que corresponda. Los
plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en
vigor de la presente Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada
en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de
extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como
fecha del traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando en un local se
desarrollen varias actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo
se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponde a la actividad
desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento
tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero. 5. Los
contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no
haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán
el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de
tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del
apartado 4 el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte
de la aplicación de dichas reglas. C) Actualización de la
renta 6. A partir de la entrada en vigor de la
presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato,
la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a
instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de
acuerdo con las siguientes reglas: 1.
La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice
General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice
General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de
la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice
correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. En los
contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado
Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice
correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964. 2.
De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al
arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas
en las reglas siguientes en función del período de actualización que
corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera
pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades
asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de
porcentajes que corresponda resultase que la
renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que
corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que estuviera cobrando sin la actualización. 3. En los arrendamientos a
los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período
de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo
con la tabla siguiente: Actualización a
partir entrada en vigor de la Ley Porcentaje exigible de la
renta actualizada 1 10 % 2 20 % 3 35 % 4 60 % 5 100 % 4. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9, a) del apartado 11 de la disposición transitoria segunda. 5.
La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de revisión. Se consideran cantidades asimiladas a la renta
a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de
coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del
coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto Legal. 6. A partir del año en
que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda
pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme
a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el
Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el
contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será
éste de aplicación. 7. Lo dispuesto en el
presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de
locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 8. Para determinar a
estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquélla
en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el
originario o la persona subrogada en su posición. 7. El arrendatario podrá revisar la renta de
acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5 y 6 del apartado anterior en la
primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión
efectuado por el arrendador o a iniciativa propia. En este supuesto, el plazo
mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el
apartado 4, se incrementarán en cinco años. 8. La revisión de la renta prevista para los
contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados
en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince a
veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación
de la misma. Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al
arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la
recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta. Los
contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la
opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta
anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente Ley. D) Otros derechos del
arrendador 9. Para las anualidades del contrato que se
inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca
la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo
previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda. E)
Otros derechos del arrendatario 10. El arrendatario tendrá derecho a una
indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta
vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del
transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona
comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la
que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente
aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada
por la actividad que ejerció el arrendatario. 11. Extinguido el contrato de arrendamiento
conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá
derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador
pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de
haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del
arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente
al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento,
la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre,
domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. El derecho preferente a
continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas, deberá
ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a
contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a
la firma del contrato. El arrendador,
transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin
que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento
propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo
de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al
arrendatario cuyo contrato se extinguió. Si
el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta
pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones
esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se
extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de
arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador
le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato
celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción
de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción
de retracto. El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo
contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del
año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción
de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el
arrendatario optar entre uno u otro. 12. La presente disposición transitoria se
aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de
farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de
diciembre de 1999. Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados al
inquilinato celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. 1. Los contratos asimilados a los de
inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a
que se refiere el artículo 5.2 del mismo Texto Legal, celebrados antes del 9
de mayo de 1985 y que subsisten en la fecha de entrada en vigor de la presente
Ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que
les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados
siguientes de esta disposición transitoria. 2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2 del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2 a los que corresponda un plazo de extinción de diez años. 3. Los arrendamientos asimilados a los de local
de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria
Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2 del
apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas. 4.
Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen
actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado
anterior. Quinta.
Arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial Los arrendamientos
de Viviendas de Protección Oficial que subsistan a la entrada en vigor de la
presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo
de aplicación. Sexta.
Procesos judiciales. 1. El Título V de la presente Ley será
aplicable a los litigios relativos a contratos de arrendamiento de finca
urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley. 2. Se exceptúa lo establecido respecto al
valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será
inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre
contratos de arrendamiento de local de negocios en los que la sentencia de la
Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la
presente Ley. DISPOSICIÓN
DEROGATORIA UNICA. Disposiciones que se
derogan. Quedan derogados, sin
perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la presente Ley,
el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 8 y 9
del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica,
y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido
en esta Ley. También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta
derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad
Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la Disposición
Adicional Tercera de la presente Ley. Primera.
Naturaleza de la Ley. La presente Ley se dicta
al amparo del artículo 149.1.8 de la Constitución. Segunda.
Entrada en vigor Esta ley entrará en vigor
el día 1 de enero de 1995. El apartado 3 de la Disposición Transitoria
Segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de la
presente Ley en el Boletín Oficial del Estado. Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada
en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en
vigor de la Ley. Tercera.
Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que
se refiere esta Ley El Gobierno en el plazo de un mes desde la
entrada en vigor de la presente Ley, publicará en el Boletín Oficial del Estado una relación de los
Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de
la misma. Una vez publicada la
relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional de
Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice
de Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción
con el índice base de 1954. Cuarta.
Compensaciones por vía fiscal El
Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor
de la Ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el
que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los
arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, mientras el contrato siga en
vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la
renta del contrato por aplicación de la regla 7 del apartado 11 de la
Disposición Transitoria Segunda de esta Ley. Por tanto, mando a
todos los españoles, particulares y autoridades que guarden y hagan guardar
esta Ley. Madrid,
24 de noviembre de 1994. El Presidente del
Gobierno,
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